; n6 h2 A0 X! F% F% k4 h. n6 ~2009 年 6 月 28 日0 l& a5 |& g% G6 B0 p) x3 U
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寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。* C4 Z* k' h; @, L9 E/ F
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' V! B4 }" f5 `# ?+ R5 O● 「California Realtor」的執照類別：* V# G0 q9 j) L4 X) l E
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目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。$ q) u1 r1 ` m8 P6 k0 ?5 h/ _
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在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。
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% s" w. Q1 E6 p! j* n若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。
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( ?; y% Z4 {6 d3 m即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。) S# Y+ C/ {3 S8 W$ \5 [
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● 想取得「California Realtor」執照的條件：9 ?* n% I3 T% _3 b# P) W. J
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基本條件：" f4 p, K2 B4 q' l! X
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★ 須年滿 18 歲。。) [; I& W" U# }- b, `: \
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。- {9 X0 m2 J( h) A' x8 c! W- H
) h4 e% {# B, E4 p+ [ 根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。4 Z1 a& N2 o( m6 o9 ?6 O
例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。( ?3 _6 B, e" F& D! e" i! t9 j
（聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。）
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★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）
* A. N7 n/ F, K' e) c2 K ★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）
6 T6 Z/ N( t( ^* n# o ★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。
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8 b+ I% X! i4 ~( n8 ^5 D● 「California Realtor」考照前的必修課程：
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「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。
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, @# e2 K9 {) e% N' l「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。
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5 R, q+ E* D& x/ m5 p「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。
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其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。0 m5 N1 ^" N' i/ {5 R4 y
/ |& @# g: x4 i% P) A每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。4 {$ w( e/ e, O$ m. r
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要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。
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我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。8 E: b# w" D' q# I+ O
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● 「California Realtor」考試：
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房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。6 g7 }8 W5 p& e* _
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★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。8 x" b% L; B6 [8 J
' q' X. |# X# X% t! ]: { ★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。
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/ L) X t; ^) l7 `/ v! g5 w( F& l其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。8 n" R. C% z2 m* F3 J7 b. T
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! G9 V8 w, G2 \8 n3 x& f● 如何申請「California Realtor」考試：
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完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。+ M' m1 P' p" C# H! g" F
6 @" [3 o% o7 Y m從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。% Y+ | \9 o) w' J6 u8 @
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● 想成為「California Realtor」須多少費用：
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一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。! F2 J9 Z9 K+ W) K
, U' \/ x! f( Y ★ 修課的學費：* `$ i8 k5 S0 B4 u# m) l- n# _& U1 D
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「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。
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- K; X' H( p) u5 S. s- q當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。' q$ M5 I3 Q6 j" Y, B
. S8 j' i6 d( K* r& Y9 [' q另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。: P; D) U) Q! ]1 i* v; M
' O5 A h5 X- T$ ^9 ?1 R, Z ★ 考試的費用：
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考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。9 r- {6 X1 ?6 g
申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。$ \! m/ L8 k5 v* ` {, B" k
按指紋費用：約需 US$71。$ I, M5 W) t+ u% t+ L3 ~
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簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？; d% N; X* o# @: e
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● 新手「California Realtor」如何上路：! w2 L5 z$ `# } G3 V: I4 ?
$ H5 a$ O$ l: Y! x5 B若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。
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但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。! Z1 g& g9 I9 G$ y
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每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。9 c# H$ ^# ?* @
6 N# c2 `8 u- K/ |9 N3 B, Z聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。
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8 X: t* F6 u4 I& d, `6 e所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。2 B U" ~' i' O8 g4 |
7 { c7 ^) q `8 m+ S k' ]雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力  。" A B1 [6 I, {9 ~) `* t
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1 D [/ k( O x3 \2 ?" S 延伸閱讀：7 e! E* b# x' l( b( `+ h
● 【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述
/ {: j8 z% m1 j! F, f ● 邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路# @0 H8 Z, m7 G& y" h
: A) e1 Y6 Q5 C- |1 E ; e5 i+ v1 }0 u r
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California Realtor Department (DRE)
4 ^) H8 P, b* w網站：http://www.dre.ca.gov0 P; w+ y0 w# _1 K9 c) S( o
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[ 本帖最後由 美美 於 2009-6-29 08:08 AM 編輯 ] |
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