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2009 年 6 月 28 日
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寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。
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+ a3 A. |4 n* y$ {● 「California Realtor」的執照類別：+ x8 C4 s0 ]# S# P3 w: s
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目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。
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在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。
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若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。$ A3 b! {9 c3 P/ O! `$ l
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即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。
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$ v) e1 j, _. J5 G6 h2 j● 想取得「California Realtor」執照的條件：
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基本條件：- Z% L" Q2 e4 \- V: P
: m) \- d! e/ ^8 D ★ 須年滿 18 歲。。
1 A n7 _6 d$ i* W. ?) m' X6 R ★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。' _+ ~& }8 d3 `3 V; S) k
; q& F* I# ~. t: O8 K) h( y 根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。
1 h* J' N- k4 s 例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。
, Q# z$ x$ x' a, M: _& N2 W7 P% | （聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。） % Q. E$ U0 a9 a6 h! T+ d
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★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）, Y8 R) J; _% R8 A" J0 b2 Q
★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）
% @3 B$ V# C& [0 p ★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。* i2 Q" b/ K0 T" @: ]1 e' J1 z( v+ ~
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● 「California Realtor」考照前的必修課程：2 P0 R3 f* J' G: Q1 P' m. q- _ r
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「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。 h/ h) n+ O5 `; D) b8 H
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「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。7 l T/ E+ D& S1 `* g9 z8 D
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「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。
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其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。, v4 ?) M) W- a4 ^
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每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。3 n2 g. H$ ~& l4 j; H4 K
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要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。5 W. L j% m" i, Q' w3 I+ _1 Q
0 K5 b+ Q$ l7 x我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。) A$ Y* u: l: b9 F7 j1 Y5 S5 K
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" _$ }5 N+ N o6 r2 o● 「California Realtor」考試：
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房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。
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8 A8 A. m3 H2 H1 K5 c( H ★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。 j4 v4 L% h; x" n E( W# n+ G& X
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★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。1 H* F- \* u7 N9 n, S
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其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。
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● 如何申請「California Realtor」考試：
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* p6 n) @( f" k s y' h完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。( S+ u, G9 j* ?
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從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。
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● 想成為「California Realtor」須多少費用：
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一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。" {' z# }8 L# ?+ A) x3 @9 ]
6 S1 z4 c' T C1 K5 l7 {/ f* Q% c ★ 修課的學費：
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「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。5 L8 _; a t f/ N* \, H
5 k9 b* y) d, @. R: O# l |( D當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。; U7 @) C6 t5 I% u- @
/ L4 i. b3 K& z' W: ]$ N9 y另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。/ N0 }6 o# U. L* m; d
" e# \, w; \: \6 Z3 f0 P ★ 考試的費用：
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1 y& D4 c. x# L# \4 T( A. X考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。+ B8 ]/ X% s8 P4 o. q+ j
申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。
/ R/ f# [- U% m9 {按指紋費用：約需 US$71。
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簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？
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^+ X: V: b. Y! k4 Q: M) V' `+ P● 新手「California Realtor」如何上路：! }# S; j8 ?; t/ Y
8 j! C% ^( P4 U4 A! `0 @* v: B1 v若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。
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: L/ N, Q0 ~' ~$ ^& i& Z5 V5 ?) G& l# C但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。, e; o2 X1 B4 F* Z
' j3 e( X( J. c9 X. m每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。% f z9 p/ c8 Z! j' A. ]' w6 h
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聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。" S1 {$ o% ?6 h: E2 v" P- c) C+ W
1 g! S8 r1 K# L# v" Y7 n所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。' W2 Q+ X7 ]; _; H: M
8 y+ B( X9 C8 u雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力  。' C) G& s W) G0 o* \0 W
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2 Z& l X7 }3 u* d 延伸閱讀：6 P6 Q+ @0 \- D( b4 W* D7 m
● 【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述
+ z" P" ], X$ R- \ ● 邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路 v* c; V. K& B4 I3 P6 u4 p
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, ~1 M# F8 ?3 }1 YCalifornia Realtor Department (DRE)
' _- W# b" Q" ^5 h- F% `網站：http://www.dre.ca.gov
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[ 本帖最後由 美美 於 2009-6-29 08:08 AM 編輯 ] |
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