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2009 年 6 月 28 日, P& O* ~- p3 w
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寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。0 A8 J0 E: B b. X4 h- i
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● 「California Realtor」的執照類別：
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& q; u: @" ~3 O9 z: @5 F* k目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。
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: z' }" b6 G% l8 E在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。) B+ E8 G3 N9 _6 p4 D A+ e* R
* n7 `5 C- ^5 K, ]若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。
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" w& S8 I4 M7 X* [即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。
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● 想取得「California Realtor」執照的條件：
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基本條件：
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★ 須年滿 18 歲。。4 H# m1 n5 t. i1 M# b4 E! G
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。
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0 k: C' ?+ b) O: ?$ L0 M! z 根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。
3 X1 ?7 K3 f% ~" H% u, a 例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。
! X E y2 ?$ v* i （聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。）
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- d9 ?7 X1 [: H) k: C! f ★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）
* ?6 i$ E6 {3 V3 S1 @; Q! ^- G ★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）
8 I: [2 z$ A4 r8 z( E" t, e3 \ ★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。
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- i @+ m, u% e% l; e) R3 ^● 「California Realtor」考照前的必修課程：
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/ @( `, Q6 x% Q4 z5 c4 P「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。
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「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。
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) S7 `& T1 h0 W' j「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。* ?" w$ y2 s% R3 E& A4 [0 G
7 L% D1 b3 x9 U' J其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。9 u0 B/ Q' ~" ?
& T3 v: s! {: G( T: {, P每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。: s& Y5 R2 j) U( D
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要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。' C1 P, h8 F1 g5 L" g0 p. L9 {+ [
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我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。. c0 C# S' E2 C6 Q
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9 T; U- E1 G! a● 「California Realtor」考試：
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房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。' r' h1 O' t3 j: F) U
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★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。& H9 M! F2 e5 R4 ~6 m
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★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。8 \. A* g' g% ^4 m
6 q3 b3 w& I6 `% C其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。+ E X: h4 `3 [
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● 如何申請「California Realtor」考試：3 q1 r6 n3 e* H5 X, y! f* b
5 G$ ^+ k% q( a+ j完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。
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從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。
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● 想成為「California Realtor」須多少費用：9 S7 ^$ \+ G5 ^
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一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。% Z+ q5 C9 t2 z
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★ 修課的學費：
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" N) {& i, E6 V/ X- ]. M" n「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。8 j9 b% o5 K; N0 x/ A! w" r4 R
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當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。5 N# I( O5 I# e& f ?( J
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另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。
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Z' [3 k' C$ J% q( V( s. f% A ★ 考試的費用：. a0 G) g6 c w: |4 O% V1 q
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考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。( o d( @ e' U9 i9 F
申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。. a9 p7 W2 r6 Y' t+ z6 }
按指紋費用：約需 US$71。
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8 t9 W9 K, r/ D2 x. ]( W8 n簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？
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6 M- D( H2 n1 |9 F5 X; C- E. t● 新手「California Realtor」如何上路： X# ]; g+ q5 `/ L9 Z! k+ z1 C
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若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。
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/ c& f5 N8 z+ T' f# e但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。" H; h. b2 B4 {) @% x; t
! y) M' r5 c% Q3 M8 q每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。7 W# y4 S3 ?& l; [1 S2 M6 y
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聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。, p2 N1 s/ w D v! N4 c
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所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。1 C# K" Z2 B4 T, j) T2 |
, U4 r9 K+ G9 O/ O# d: ~$ N+ b雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力  。* q! z/ K; q' ]6 J r
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延伸閱讀： U! t, s8 L: u& P% \6 c; H# U
● 【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述+ o, V& C* E, K2 i
● 邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路2 z& d% Z, V$ q. [3 ?. @# H0 C
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California Realtor Department (DRE)
9 D; `9 M8 W9 k; g. z* s網站：http://www.dre.ca.gov8 n. e: a+ C1 B& m" c
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[ 本帖最後由 美美 於 2009-6-29 08:08 AM 編輯 ] |
【老娘致青春】時代的眼�\，Fremont Frys 要改建了!
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