) O: _5 r7 a# }3 O2009 年 6 月 28 日
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寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。
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7 ` n7 t. ]/ t3 l5 s! u● 「California Realtor」的執照類別：$ W. q$ T% m3 R5 `( L. g* K3 R, Y6 P4 }
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目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。
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4 B9 E' f4 [5 H! b7 \在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。4 p: W6 l9 `: a! C4 M! t5 S# T
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若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。
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" j+ I+ Z. u! ]1 X! T即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。
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● 想取得「California Realtor」執照的條件：
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. y9 R* P0 s9 Y- ?# V2 i s基本條件：, @* S y3 S, e: m( P+ t! b1 g# K
8 X5 K' g( B k$ t7 R$ }! s: Y4 ] ★ 須年滿 18 歲。。3 ~& n! q% I, C2 ]& i
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。
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+ \ i) D% v' _3 z 根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。! G# D$ O; c9 v2 n" g+ o
例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。/ ~) f$ e( b6 V. t( \, r1 N9 h
（聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。）
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' W+ `& Y- {6 D) V: `% Z, W ★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）
9 L% P& I# K6 m3 u: | W/ S; [ ★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）
! y$ ?8 ~7 |5 @6 O$ m ★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。
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● 「California Realtor」考照前的必修課程：
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/ E8 w; w/ c* ^- U6 B, E3 x「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。+ k. P4 V# W: t, f2 p5 y: J
3 S4 C/ c! ]4 S p「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。
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% y( j. Y L+ |, `4 I; d5 A「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。- D' E! j! n2 l/ |5 u2 F
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其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。
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每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。* g6 q( ?8 s3 a# i
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要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。
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我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。
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● 「California Realtor」考試：
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$ N% B' C: t0 r1 b4 L8 h1 m房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。, ]$ e. e. }+ l( K
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★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。( H8 x9 Y5 Z4 D; q) G
+ v' }7 |9 `& _# D ★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。: F/ @( [2 b q5 a
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其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。
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● 如何申請「California Realtor」考試：
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, d4 j1 a: l6 Z3 O6 x X& n0 {) O完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。% [' Q, H _) C) d% X, Y: ^' J
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從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。9 [+ H! ?# V5 h0 I
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, O& y; |7 o9 }1 E1 Q! \& L4 e● 想成為「California Realtor」須多少費用：, ?7 }1 {7 r1 M/ x9 z
. o% S! R0 t1 i5 b8 m3 Y一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。
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★ 修課的學費：* Z% O* h Y% E* b- x9 Q
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「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。& H# W6 H) `5 Z& k# {. g
& R# M" V8 ]) `1 w+ P2 b當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。
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2 E: n& e4 p9 E; C( ^另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。1 |. }) p6 p; X
- s) \( ?8 r/ ~ ★ 考試的費用：' N4 B. ^" N1 i2 X: h
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考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
N, ?) I) K" s: G申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。! P7 W* q7 y w1 b5 P: j! k
按指紋費用：約需 US$71。
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簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？
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● 新手「California Realtor」如何上路： P- [1 ~/ e$ ^) I% p
4 u! q, u; Q, D+ @若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。
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但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。
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每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。# h, G$ M7 y1 {, j
4 E$ {7 w( R) }6 _聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。) ~1 \; b$ A. ~
# _( j% w) x1 L$ a$ y+ W0 p所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。
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雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力  。2 x# | Z, q+ _7 t
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% h4 c9 r1 E) d, c* ~7 t, ? 延伸閱讀：0 P; V, \& a8 ^; l5 p# f: z2 |
● 【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述
* h6 M8 g3 _+ Y: ? E ● 邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路7 w( l3 ]! s3 X
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2 \8 F; V" ?% ^* [1 u. wCalifornia Realtor Department (DRE)
9 |6 Z& e7 X o Q網站：http://www.dre.ca.gov9 _7 Y7 c' y7 y: c! I" h. t
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9 k D6 m* `- ]# J4 j: ?. q 2 V% B/ t( W/ ^" R4 G7 K
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" }. g- x6 \& u- w[ 本帖最後由 美美 於 2009-6-29 08:08 AM 編輯 ] |
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